La inflación subyacente tiene menos altibajos que la inflación general y su comportamiento es más suave y estable. Si bien para un consumidor esto no tiene mucho sentido si suponemos que sufre toda la inflación y no sólo un subconjunto de ella, en gestión de política económica sí lo tiene.
Actualmente y por las condiciones económicas que propone el gobierno la inflación subyacente cobra mucha relevancia dada la alta oscilación de precios y la incontrolable inflación general, es por ello que es de suma importancia para el BCRA mirar este tipo de inflación para tomar decisiones monetarias correctas y asertivas.
En el rubro inmobiliario ocurre algo similar, tenemos valores atípicos que distorsionan nuestra serie. Aquellos valores extremos son los que están sobre una avenida muy transitada y de alta concentración comercial, en los cascos urbanos muy consolidados (donde se ubican los edificios y centros comerciales), en la costanera y aquellas propiedades lindantes al río.
Estas propiedades tienen valores muy disímiles a la mayoría y no llegan a representar el 10% del total de propiedades en una ciudad como Posadas. De esta manera, resulta adecuado separarlas para poder evaluar mejor la tendencia general de los ciclos inmobiliarios.
Por ejemplo si dejamos de lado aquellos valores extremos la inflación llega al 45% en un año, es decir, que como base o como piso los terrenos aumentan de precio en un 45% (sin tener en cuenta los valores más altos y las bruscas oscilaciones de precios).
Podemos evidenciar entonces que los precios de los terrenos en la ciudad de Posadas aumentan en sintonía con la inflación pero en una escala superior. Asimismo si tomamos en cuenta todas las propiedades que existen en Posadas y no las medimos por separado la tendencia general sería aún mayor y llegaría al 55%.
En otro orden de cosas es importante mencionar que cuando estos valores crecen muy por encima del ingreso de las personas durante demasiado tiempo se van generando primero distorsiones de precios y luego correcciones a estos crecimientos por desencuentro entre la oferta y demanda. Estas correcciones determinan la llegada de nuevos ciclos económicos y así luego de un desencuentro consistente y dilatado en el tiempo se puede pasar de un ciclo expansivo a otro de contracción por falta de convalidación de los precios por parte de la demanda. Esta no convalidación además puede ser voluntaria (tengo capacidad económica para comprar pero creo que los precios están absolutamente distorsionados y creo que en futuro pueden corregir a la baja) o puede ser no voluntaria (quiero comprar pero no puedo porque no tengo la capacidad económica, no tengo crédito suficiente y/o no convalido por lo tanto la zona a la que podría acceder con mi presupuesto).
En este sentido es necesario que las autoridades vislumbren esta situación y diseñen políticas adecuadas de acceso al crédito de más largo plazo y más flexibles para aquellas familias que deseen acceder a un terreno propio por primera vez, porque la evolución del salario no acompaña la evolución de los precios. Sin embargo en el mercado local, hay alternativas de inversión y de financiación que buscan precisamente generar formas de acceso a la vivienda.
Federico Villagra
Economista
Asesor de Ventas
Carlés Terrenos
