Desde el año 2003 hasta el 2011 Argentina gozó las ventajas de un dólar barato por el cual había gran abundancia de ellos, es decir, ingresaban más dólares del exterior de los que salían. Esto se produce cuando se exporta mucho, o cuando ingresan dólares vía inversiones productivas y financieras. En momentos en que el dólar es barato, es muy fácil viajar al exterior porque todo resulta muy accesible, y lo mismo sucede con los productos importados que ingresan a valores muy convenientes por el gran poder de compra de los asalariados. Con respecto a los inmuebles, lo que ocurrió fue que como la variación de la inflación era más alta que el aumento del dólar, los precios de los inmuebles en dólares también aumentaron, principalmente por el sobrante de dólares y el buen comportamiento de la demanda.
Actualmente estamos en una situación inversa desde la implementación del cepo cambiario en 2011. Pasamos de un dólar barato a un dólar caro (como vemos en el gráfico en un punto de quiebre por el aumento exponencial del dólar blue). Cuando el dólar es caro en una economía es porque escasea o hay faltantes, en otras palabras: salen más dólares de los que ingresan del sector externo. Cuando esto se produce, los precios internos son baratos porque la devaluación es mayor a la inflación. Se puede exportar más de lo que se importa. Pero los salarios de la población local medidos en dólares son muy escasos; por lo tanto viajar al exterior es casi imposible, y la importación de productos se hace muy difícil. Como el dólar aumentó progresivamente por las micro devaluaciones y como consecuencia del cepo en 2011. Los inmuebles al estar nominados en pesos, “los precios de los inmuebles en dólares bajaron” como se ve en el gráfico.
Asimismo podemos visualizar en el gráfico una brecha entre la inflación y el precio de las propiedades en pesos. Este diferencial viene explicado porque las propiedades evolucionan por la inflación misma y el avance del desarrollo urbano, por ejemplo: si la evolución de los precios de las propiedades es del 40% anual un 25% se debe a la inflación y el 15% se debe al desarrollo urbano.
Por este motivo existe una correlación positiva entre la inflación y los precios de las propiedades en pesos, sin embargo, como vemos en el gráfico los precios de las propiedades crecieron más que la inflación. Esto se produce principalmente por el desarrollo urbano y a esto nos referimos con la construcción de escuelas, plazas, obras públicas y privadas, avance de la construcción privada, creación de accesos, obras de asfaltados y empedrados, llegada de servicios como agua, cloacas, luz, cambios demográficos, cambios en la configuración del territorio, etc. Por ejemplo con la llegada de la costanera los precios de las propiedades tuvieron un salto hacia arriba en muchas zonas con aumentos de hasta el 100%.
“Hay que entender que los inmuebles son bienes NO TRANSABLES internacionalmente y no son sujetos del intercambio comercial entre países, por ende no dependen del dólar”. Si bien de alguna manera influyen pero no tiene una correlación en el tiempo. Los inmuebles responden a las características de la economía doméstica como la inflación y el desarrollo urbano y no pueden ser valuados en otras monedas que no sean las de su lugar de origen. Solamente se puede tomar como referencia, o hacer la conversión en pesos al tipo de cambio, pero de ninguna manera es una variable que explique el precio de las propiedades en pesos.
En momentos de crisis las propiedades en pesos siempre mantuvieron su valor, cuando todo se desmoronó, los inmuebles se mantuvieron constantes. Por lo que ante cualquier crisis las propiedades van a mantener el valor en términos reales, sin embargo, en una crisis como fue la del 2001 el valor del dólar osciló fuertemente y las propiedades variaron muy poco.
Podemos concluir que el precio de las propiedades en pesos a la larga siempre crecen más que la inflación, y que el dólar. Comparativamente, si fueran autos el dólar tendría una mayor aceleración en determinados momentos pero en velocidad final gana siempre un inmueble.
En consecuencia la mejor relación entre minimizar riesgos y maximizar la rentabilidad sin ningún tipo de dudas son los bienes inmuebles pero sacrificando la liquidez y el corto plazo, porque una propiedad lleva meses venderla.
La peor inversión de todas es quedarse con pesos, hay que usarlos para eso están hechos, se los gasta o se los invierte, pero nunca dejarlos sin usar mientras van perdiendo su valor día a día en este contexto inflacionario.
Federico Villagra
Sub-Gerente Carlés Casas & Terrenos
Lic. en Economía
