Posadas es una ciudad en la cual las propiedades siempre fueron caras comparables a las grandes ciudades y a algunas de los países desarrollados, pero, en estos últimos años podemos decir que el sueño de la casa propia se ha vuelto inalcanzable para la mayoría de los habitantes. Los precios de las casas han evolucionado tanto que han sobrepasado a todos los activos: el oro, las acciones, los bonos y el dólar. No hay duda de que si invertimos en una casa invertimos bien, pero actualmente los ingresos de los salarios no acompañan la tasa de revalorización, dificultando el acceso a la vivienda propia y provocando problemas económicos y sociales.
La explicación de este fenómeno viene dado por una serie de cuestiones económicas, financieras, históricas, culturales y demográficas.
Por la cuestión económica en el mercado de casas existe una situación a la que llamo “repercusión de un contagio” por lo que inicialmente un propietario fija un precio excesivamente alto de su casa para poner en venta. Luego en una etapa posterior, otro propietario fija el valor de su casa de acuerdo a la referencia que tiene del mercado; en este caso una propiedad sobrevaluada. El precio que un propietario anhela vender de acuerdo a sus pretensiones y no al valor intrínseco de la propiedad, produce una secuencia similar al efecto bola de nieve en los precios de todas las casas que se quieren vender, siendo difícil salir de dicho esquema y produciendo un estancamiento en el sector con precios altos y pocas concreciones de ventas.
Cuando un mercado se paraliza no solo daña su sector, sino que crea un efecto cascada o dominó. Muchas personas indirectamente viven del mercado inmobiliario como arquitectos, plomeros, decoradores, inmobiliarias, la industria del cemento, del acero, etc. Cuando el mercado está en auge y los precios son los adecuados muchas de estas empresas aumentan su personal y sus inversiones, para satisfacer a la demanda alta, así de esta manera todos ganan, pero ¿qué ocurre cuando la situación se estanca por los excesivos aumentos de precios? Todos sufren las consecuencias, caen las ventas, disminuye la producción de todo, empiezan los despidos, y empieza el miedo, la gente disminuye sus gastos porque no saben si se quedarán sin empleo, cae más el consumo y se crea un círculo vicioso.
Si analizamos el problema desde lo financiero: escasea la financiación a tasas razonables (hoy en día el costo financiero total asciende al 90% anual en algunos bancos.) En general, las personas tienen un ingreso disponible cada vez menor por la inflación y las altas tasas de interés tampoco colaboran. Asimismo la economía informal hace que las personas no tengan posibilidades de acceder el crédito. Por otro lado, los proyectos desde el pozo funcionan porque ofrecen una alternativa de inversión y ahorro en cuotas conforme avanzan las obras del proyecto, “...este esquema no existe en el mercado de casas...”.
El IPRODHA y el PROCREAR apuntan a resolver el problema de un estrato social supuestamente acotado (lo cual está bien dadas las restricciones de capital por parte del Estado que alcanzan sólo para asistir a los que menos tienen, pero es una realidad que el sistema financiero no resuelve en forma privada).
Entre las cuestiones culturales y demográficas podemos decir que “el crecimiento de la ciudad hizo cambiar de manera rotunda el valor del suelo cambiando el destino de su uso”. Hace 20 años la gente vivía en el centro. Hoy, dado el valor del suelo el destino natural de toda propiedad céntrica es profesional, comercial o residencial en altura. Hay un desplazamiento hacia los suburbios que la gente no acepta y no convalida de buen grado. Hay cambios en la composición del grupo familiar: pocas familias jóvenes con 4 hijos como sucedía antes, aumento de la tasa de divorcio, familias ensambladas. Con lo cual no hay un mercado para las casas grandes o Premium que hoy se ponen en venta “porque los hijos ya se fueron. “
Hace 20 años una propiedad próxima al centro, como en el Barrio Rocamora, se podía comprar con 7 sueldos promedios de esa época. Hoy en día para comprar una propiedad en ese mismo lugar se necesitan más de 45 sueldos promedios.
El principio de una solución a esta problemática debiera ser bilateral:
En el sector privado, los profesionales del rubro deberían valuar adecuadamente una casa porque para cada precio siempre existe alguien dispuesto a comprar. Encontrándose la oferta y la demanda.
En el sector público: el Estado debe proveer créditos para viviendas usadas en la cual actualmente el famoso PROCREAR no contempla dicha situación.
El sustitutivo perfecto son los terrenos, los cuales vienen ganando a las casas 10 a 1. Cada 10 terrenos que se venden, sólo se vende una casa.
La oferta de casas es tan grande que su precio debería disminuir, pero, paradójicamente aumentan sin techo alguno.
El déficit habitacional en la Posadas es muy grande y produce grandes desigualdades. Claramente el NEA es el área más perjudicada que evidencia la falta de oportunidades para el acceso a la vivienda; según el INDEC el 52,3% de la población no tiene ninguna propiedad.
Las personas sueñan con la casa propia pero si no se toman medidas cooperativas entre el sector privado y el sector público de tipo colectivas y de largo plazo esta burbuja seguirá creciendo con riesgo de romperse y alejando aún más los sueños del hogar y la casa propia de las familias posadeñas.
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Federico Villagra
Lic. en Economía
Sub-Gerente Carlés Casas & Terrenos
