Esta realidad está reflejada en la caída interanual del 25% de la cantidad de escrituras en 2013 según el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.
En las grandes ciudades el mercado está completamente dolarizado y al restringirse la compra de dólares los compradores no disponen de los dólares para hacer la transacción y los propietarios no reciben otra moneda que no sean dólares, paralizando el mercado por completo.
En la tierra colorada se vive una situación diametralmente opuesta, por el simple hecho de que las propiedades no están nominadas en dólares.
En los ciclos del mercado inmobiliario no existen leyes taxativas ni constantes universales, por lo tanto, la dinámica del sector depende de cada sitio en particular, las variables explicativas de ese sector y la coyuntura en que se analice.
Por ejemplo en Posadas se observan altas correlaciones positivas con las siguientes variables:
1.Crecimiento del PIB 2,8% en 2013. El efecto acelerador del PBI sobre la inversión en terrenos viene explicado por el aumento de la demanda de construcción convergiendo a una situación pro cíclica.
2.La base monetaria 37,5% anual, a mayor circulante se observa una mayor demanda de los activos NO TRANSABLES internacionalmente como son los inmuebles.
3.La expansión del desarrollo urbano (obras de la EBY, asfaltados, cordones cunetas y empedrados) demarcan una nueva geografía e interconexiones barriales acortando la distancia al centro de Posadas.
4.El crédito público (Plan Procrear) si bien tuvo poco rodaje en algunos casos, ayudó a dinamizar la venta de terrenos que cumplen con las exigencias del crédito.
5.Inflación 30% anual en 2013. En procesos de inflación y de excesos de liquidez los terrenos son los más demandados porque aumentan de precio más rápidamente que los demás bienes, es por ello que es un buen negocio comprar un lote para no sufrir la pérdida de poder adquisitivo.
6.La devaluación 60% en 2013: aquél que tiene dólares se vio beneficiado para cambiarlos para comprar terrenos por cotización alcista de esta divisa.
Todas estas variables son catalizadoras y estimuladoras de la actividad inmobiliaria que explican el porqué de este auge, es decir; tienen un efecto multiplicador en la venta de los terrenos. Esto se vislumbra en hechos concretos: según un relevamiento de nuestra firma las cantidades de lotes vendidos en lo que va de 2014 aumentaron un 50% con respecto al 2013 y actualmente existen más de 110 inmobiliarias en Posadas, de las cuales 9 inmobiliarias nuevas ingresan por año al mercado. Por estas razones se vive un ciclo de plena expansión como consecuencia del buen comportamiento de la demanda.
Por el lado de la oferta, en Posadas particularmente, los terrenos se encuentran en peligro de extinción por el avance de la construcción, el desarrollo urbano y habitacional, volviéndose el activo más preciado por la sociedad y como dice la ley económica: a escasez de oferta aumenta su precio.
Sin embargo a la hora de comprar existe la palanca financiera con cuotas fijas y en pesos además de que la principal ventaja es que estos activos no están nominados en dólares y no existe relación de ningún tipo con dicha moneda, es más; los terrenos bajaron de precio en dólares por las continuas devaluaciones, por este motivo y los antes mencionados se produce una combinación perfecta impulsando la actividad y el mayor cierre de ventas.
Las preferencias de los compradores siempre son los lotes porque pueden construir a su criterio y tiene un valor más económico que las casas demostrado en los resultados de las operaciones realizadas: de cada siete terrenos vendidos solamente se vende una casa.
Podemos concluir que el sector inmobiliario va a contrapelo de la incertidumbre nacional porque ante escenarios críticos con una economía zigzagueante y sin rumbo las personas ven un norte con la adquisición de terrenos como medida defensiva y de resguardo de su patrimonio.
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Federico Villagra
Lic. en Economía
Sub-Gerente – Carlés Casas & Terrenos
