Quisiera hablar en esta nota de un problema que se avecina y me preocupa y no es tan sencillo de resolver. Una suerte de tormenta perfecta entre leyes desactualizadas y aumento en el valor de la tierra…. Tormenta cuyo estrago es dejar sin chances el sueño de un fragmento de tierra donde construir una casa… tormenta que afecta a cada vez más gente de nuestra ciudad…
Para intentar simplificar, una idea que no es simple, suelo utilizar un concepto bajo el nombre de “unidad económico-jurídica mínima”, que es la superficie mínima que una parcela de tierra debería tener para que su uso tenga sentido o valor, tanto para el propietario como para el Estado. Éste último, siempre preocupado (y así debe ser) por el correcto y buen uso de ese bien tan preciado… la tierra…
Esta “unidad económica-jurídica mínima” está regulada por numerosas ordenanzas y leyes, pero para cuando se actualicen dichas normas, los precios de los terrenos serán inalcanzables y solucionarán una parte del problema (la “unidad jurídica-económica mínima” será menor), pero no resolverá el otro problema que es más complejo y complicado… la revalorización constante y sin marcha atrás del precio de la tierra.
El desarrollo urbano constante que hoy vive Posadas genera un precio muy alto en el valor del inmueble en las zonas céntricas o cercanas a la zona céntrica (aún más que lo que produce la inflación) lo que conlleva que la mayoría de los posadeños que quieren comprar su primer terreno se vayan alejando hacia las zonas más distantes de la ciudad, donde los precios son más accesibles.
La “unidad jurídica-económica mínima” estándar y hasta “más famosa” por decirlo de algún modo es “10 x 30” (es decir 10 metros de frente por 30 de fondo, esto es 300 metros cuadrados). Lógicamente estamos simplificando el tema, puesto que en algunas zonas el frente es de 9,20, en otros terrenos el frente es de 12 metros y en la zona céntrica de la ciudad la “unidad jurídica-económica” es inferior a “10 x 30”. (El análisis de estas diferencias por zonas excede esta nota).
Cuando el comprador, por fin considera adquirir un inmueble en zonas más distantes para encontrar precios dentro de sus posibilidades, encontramos que para la normativa actual no son consideradas zonas urbanas, zonas que dado por esto del desarrollo, ya lo son y donde la “unidad jurídica-económica mínima” comprende una superficie de 25 metros de frente x 50 de fondo, ó 50 x 50 ó más.
Por otro lado, el posadeño que se traslada a esas zonas buscando un precio menor por metro cuadrado de tierra, cuando quiere construir se encuentra con altos costos y por lo tanto construye viviendas de 70 m2, 80 m2 o medidas similares.
Entonces… ¿cuál es el fin de forzarlo a comprar 2.500 metros cuadrados de suelo caro y costoso, cuando la construcción rara vez alcanza los 100 metros cuadrados? No puede comprar 10 metros de frente por 30 de fondo (300 metros cuadrados) en el casco más urbano y lo forzamos a comprar 2.500 metros cuadrados…
Tampoco existe acceso a la financiación, salvo aislados casos de empresas particulares que realizan esa propuesta al mercado.
¿Es posible buscar alguna alternativa frente a esta tormenta de problemas?
No hay financiación real, las “unidades jurídicas-económicas mínimas” se encuentran desactualizadas, y son altos los costos en construcción.
Frente a este aluvión de imposibilidades nace la alternativa del CONDOMINIO, figura que existe en el código civil desde su redacción misma. Como si fuera una cooperativa; surge la unión de varios interesados que compran el suelo y acceden a construir sobre el mismo. Para este proceso es fundamental la orientación de alguien especializado desde el inicio o génesis del proyecto. Con adecuado asesoramiento es posible presentar una propuesta firme en la que cada condómino tenga el uso de su “unidad mínima” (esta vez más real y posible y no de 2.500 metros cuadrados o más...) que permitan por fin la compra y el respeto hacia la “unidad mínima” de los demás compradores del predio.
En síntesis, varias personas comprarían una parcela de tierra con la “unidad económica-jurídica mínima” permitida en la zona; dividiéndola en forma privada entre las partes que ingresan al proyecto. Es importante contar con un asesor jurídico inmobiliario que establezca que cada condómino utilice exclusivamente la parte del inmueble que efectivamente ha comprado y respete la fracción comprada por su condómino. Cada condómino podrá escriturar su fracción comprada y hacer en ella la construcción deseada.
Sin dudas el problema de acceso a la tierra es complejo y las soluciones buscadas también lo serán. Al menos algunos buscamos nuevas alternativas, lo cual es mejor que quedar de brazos cruzados y resignarnos… hay cambios en el horizonte próximo y habrá que acompañarlos o seguir postergando el sueño…
Gustavo Beyer De Carlés
Abogado
Gerente de Carlés Casas & Terrenos
