Los inmuebles son bienes de valores altos y representan decisiones económicas trascendentales en la vida de las personas. Cada propiedad tiene su mercado propio y específico, por lo que requiere de personas especialistas que puedan orientar los precios en cada tipo de propiedad para lograr una buena tasación de las mismas.

Son muchos los elementos que inciden en el valor de un terreno: su ubicación, uso y ocupación del suelo, superficie, entorno y servicios en la zona,  entre otros. Estos factores deben ser considerados tanto por compradores y vendedores al momento de fijar el precio por m2. Los tasadores y agentes inmobiliarios suelen considerar dichos factores en conjunto, en lugar de asignar un valor acorde a un factor individual.  La asignación de valor a una casa no sigue una fórmula precisa. Pero siempre se considera la calidad constructiva de la misma como uno de los factores relevantes.  Sin embargo, vender una casa de buena calidad constructiva  con  instalaciones de primera calidad, pero muy alejada del casco céntrico o de los principales accesos, es una tarea muy difícil puesto que el precio final seguramente se depreciará y en algunos casos hasta no se pueda recuperar la inversión.

Los principales factores que inciden en la valoración del suelo son:

-La ubicación: su distancia al casco urbano,  conexión vial,  su entorno. La ubicación es una variable, “invariable” en la evaluación de compra de todo inmueble.  Por ejemplo los terrenos sobre rutas o avenidas incrementan un precio mayor en referencia a un lote que  está sobre una calle interna.

Otro factor a tener en cuenta es si el lote está en esquina o a mitad de cuadra. Un lote en esquina siempre valdrá más que un lote sobre calles internas.

Asimismo, si un terreno no es uniforme, es decir, no tiene proporcionalidad su medida de frente con su medida de fondo o su forma no es cuadrada o rectangular, repercutirá en su “óptimo” aprovechamiento constructivo al momento de aplicar las normas vigentes en los planes reguladores del municipio. En este caso, el suelo rendirá menos para la construcción de productos a comercializar, por lo tanto, el precio del suelo deberá ser castigado en forma de equilibrar los riesgos versus rentabilidades de un proyecto comercial.

Como habíamos anticipado, los valores de los inmuebles también dependen de los servicios públicos que ofrezca el inmueble o el entorno donde se encuentra ubicado. Podemos mencionar por tanto a los servicios educacionales, comerciales, deportivos, culturales y de esparcimiento, institucionales y bancarios, de seguridad, salud, transporte público, espacios verdes,  accesos y vías de comunicación.

Que un inmueble disponga o no de dichos servicios influirá en el precio final del inmueble. A contracara de ello, también podemos encontrar factores negativos que están originados en  zonas inundables, olores desagradables, ruidos molestos, situaciones peligrosas, contaminación ambiental, etc.

También podemos hablar de la calidad constructiva en el caso de una casa. Por más bien ubicada que esté la casa, no será lo mismo una propiedad a demoler que una propiedad nueva. O si el techo es de chapa común o de tejas.  El grosor de las paredes, las aberturas, la calidad en apliques de artefactos de luz, griferías, instalaciones, etc. Todos ellos también son factores tomados en cuenta al momento de la valuación.

Martín Ercole

Asesor de Ventas

Carlés Casas & Terrenos